임대차계약만료 세입자 원상복구 어디까지가 의무 범위는?

이번에 다뤄볼 이야기는 임대차계약이 만료됐을 때 세입자가 어느 정도까지 원상복구를 시켜야 하는지를 알아보겠습니다. 이사철이 되면서 늘 떠오르는 이슈는 '원상복구 의무'에 관한 부분입니다. 임대차 계약을 할 때 꼭 집고 넘어가야 하는 부분이지만 서로가 생각하는 원상복구의 '범위'에 차이가 있어서 서로 갈등이 생기곤 합니다.

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집 계약이 만료되어서 이사를 계획하고 있는 분들 중에, 기존에 살고 있는 집이 많이 노후된 경우 문제가 생길 수 있습니다. 원래 노후된 주택이라서 입주 전부터 곳곳이 낡고 벽지, 시트지가 뜯어져 있는 곳도 보였던 곳인데 혹은 시간이 지남에 따라서 자연스럽게 벽지가 뜨는 경우도 있죠. 이런 상황에서 집주인이 원상복구를 요구한다면 참으로 난감하지 않을 수 없습니다. 벽지를 새로 바르는 일은 시간과 비용이 많이 들기 때문이죠. 이럴 때 어떻게 해야 할까요?

판례를 살펴보자면, '원상으로 회복한다 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 이용하여 그러한 상태가 됐다면, 사용 전보다 상태가 나빠지더라도 그대로 변환하면 된다'라고 합니다. 즉, 내가 어떤 의도를 가지고 일부러 흠을 내지 않는다면 세월에 따른 변화라고 보고, 그 손상된 부분은 세입자가 책임을 질 필요가 없다는 뜻입니다. 그러나 계약서를 작성할 때, '못질 금지', '벽과 바닥에 낙서, 흠집' 등 문제가 생겼을 때에는 원상복구한다는 내용이 기재되어 있다면 세입자는 원상복구의 의무를 갖게 됩니다. 때문에 계약을 할 때 세입자와 집주인은 원상복구 의무 범위를 자세하게 기재하는 편이 차후를 위해서 좋습니다.

그렇다면, 통상적인 손장은 어떤 걸 의미할까요? 사실 명확하지는 않지만, 일반적으로 핀이나 압정으로 생긴 작은 구멍, 누수 등으로 인한 벽지 오염의 경우 세입자에게 귀책사유가 없기 때문에 집주인이 복구 비용을 부담해야 합니다. 다만, 세입자가 흡연을 하여 벽지가 누렇게 되거나 물건 등을 옮기면서 바닥에 흠집 및 일반적인 상식을 벗어나는 행위로 인한 손상에 대해선 세입자가 책임을 져야 합니다.

이런 문제도 고민해볼 수 있습니다. 세입자가 구조물을 설치한 경우는 어떨까요? 이 경우 세입자가 설치한 구조물 때문에 집의 가치가 증가했다고 보거나 세입자의 단순 편의를 위해서 시설을 설치한 경우엔 유익비로 인정되지 않습니다. 유익비는 물건의 가치를 증가시키는 데 도움이 되는 비용을 말합니다. 예를 들어, 아파트 발코니에 샤시를 교체했거나 토지 개량에 소요도 뇌는 비용 등을 예시로 들 수 있습니다. 이런 상황이라면 세입자가 유익비를 지출한 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 지출 금액 또는 증가된 가액을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 반면 세입자가 장식을 위해서 유익비를 지출했다면 이 부분은 임대차 종료 시에 상황청구권이 발생하게 됩니다.

임대차계약을 할 때는 최대한 상세하게 세부 내용을 기재하는 편이 좋습니다. 집주인이라면 주요 설비, 노후나 불량으로 인한 파손, 하자 등에 대해서는 부담해야 합니다. 단, 전등, 문고리, 도어록 건전지 교체와 같은 작은 부분은 집주인의 수선의무 밖이므로, 세입자가 부담해야 합니다.