다주택자 주목! 부담부증여 절세 기회 6월 30일까지!

부담부증여란

부모가 담보권이 설정된 재산을 자녀에게 증여하면서

그에 따른 채무도 함께 넘기는 경우처럼 受贈者(자녀)가

증여자의 채무를 인수하는 증여를 말한다.

일반적으로 부담부 증여를 할때

증여재산 가액 중 [채무 인수액을 제외한 부분]은 무상증여에 해당되므로

상속세법 제 29조 ② 항에 의해 수증자에게 증여세를 과세하고

[채무 인수부분]은 유상 양도에 해당되므로

소득세법 제4조에 의해 증여자(양도자)에게 양도세를 과세한다.

 예컨대 은행 채무가 4억원 있는 10억짜리 주택을 자녀에게 증여할 때

순수한 증여분인 6억원에 대해서는 증여세를 물리고

은행 채무 4억원에 대해선 양도세를 과세한다.

국세청은 부담부 증여를 가장한 세금 회피를 규제하기 위해

인수 채무가 가공의 채무가 아니고

실제상의 채무인지 여부에 관해 사실 조사를 실시한다.

또 채무를 수증자가 변제했는지 여부 등 사후 관리를 계속해

수증자 이외의 他人이 채무를 변제했을때는

증여세를 과세하고 있다.

부담보증여,증여+양도

부동산에 들어 있는 대출이나 전세보증금을

같이 넘기는 조건으로 증여하는 것을 ‘부담부증여’라고 합니다.

대출금이나 전세보증금은

 나중에 증여받은 사람이 갚아야 할 부채인 셈이죠.
부담부증여를 할 경우,

증여받은 사람은 무상으로 증여받은 금액만큼에 대해서

증여세를 내야 합니다.

그런데 대출이나 전세보증금은 무상으로 준 것이 아니라

유상으로 넘기는 셈입니다.

그래서 이 부분에 대해서는 증여한 사람에게 양도세가 과세됩니다.

결국 부담부증여는 증여와 양도가 섞여 있다고 보면 됩니다.       

다주택자 중과세 한시적 완화 기간

주택을 자녀에게 증여할 계획이 있는 다주택자라면,

다주택자 중과세 한시적 완화기간(2019년 12월 17일~2020년 6월 30일)을

활용하는 것이 좋습니다.

부담부증여를 할 때는 전세보증금, 또는

대출금에 대한 양도세 부담이 절세의 승패를 가르기 때문입니다.

한시적 완화기간에는 매도뿐만 아니라

부담부증여를 할 때도 세부담이 줄어들게 됩니다.

시기에 따라 세금 차이 약 7천만원?

H씨는 서울시 송파구 가락동의 자가 아파트에 살고 있는데,

잠실에도 아파트 한 채를 가지고 있습니다.

둘 다 10년 넘게 보유해서 양도차익이 큽니다.

잠실 아파트는 취득가액이 11억원이고,

 시세는 20억원이며, 보유한 지는 15년이 넘었고,

현재 6억 5,000만원에 전세를 주고 있습니다.

H씨 부부는 이 아파트를 아직 무주택자인 결혼한 딸에게 증여하고 싶습니다.

 2020년 6월 30일까지 증여하는 경우,

그리고 그 이후에 증여하는 경우에 세금이 얼마나 차이가 날까요?

 H씨가 잠실 아파트를 딸에게 부담부증여 하면,

전세보증금에 대한 양도 차익에 대해서는 H씨에게 양도세가 과세되고,

나머지 금액에 대해서는 딸에게 증여세가 과세됩니다.
먼저 전세보증금 6억 5,000만원에 대한 양도세를 살펴보겠습니다.

 H씨는 조정대상지역 내 2주택자이지만,

 다주택자 중과세 한시적 완화기간인 2020년 6월 말까지 부담부증여를 할 경우

 전세보증금에 대해서는 양도세가 중과되지 않습니다.

즉, 보유기간에 대해 장기보유특별공제를 연 2% 받을 수 있고

기본세율(6~42%)이 적용됩니다.

H씨가 내야 할 양도세를 계산해보면 약 6,320만원입니다.

만약 2주택자인 H씨가 다주택자 중과세 한시적 완화기간이 지나서

 2020년 7월 1일 이후에 부담부증여를 한다면

양도세는 약 1억 3,170만원입니다.
한편, 잠실 아파트를 증여받은 H씨의 딸이 내야 할 증여세는

증여재산가액이 동일하다면

한시적 완화기간에 상관없이 같습니다.

 결론적으로 다주택자로서 자녀에게 부담부증여 계획이 있다면

한시적 완화기간 안에 증여를 하는 것이 세금 면에서는 유리합니다.

정확한 양도세와 증여세 계산은

상황별 요건별에 따라 모두 달라 질수 있습니다.

계획이 있다면 미리 세무사와 상담후

진행하는게 가장 현명하다 할수 있고요.

모든일을 결정하기전에는

상세하게 알아보고 해야 겠지만

특히나 부동산 문제 만큼은

전문가와의 상담이 중요합니다.

참고하시라고 포스팅 올려 봅니다.